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樓盤聘請明星站臺的時代又回來了。作為南山的“后花園”，光明的新房已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)期。新房之間的相互角逐，已經(jīng)由原來的小打小鬧，給點(diǎn)不痛不癢的折扣，演變成花大價錢邀約明星圈流量。昨天（7月26），光明滿京華金碩華府舉行了產(chǎn)品發(fā)布會，邀請了人氣歌手鄧紫棋作為嘉賓。看得出，滿京華金碩華府也挺想復(fù)制一把鴻榮源珈譽(yù)制造的明星流量效應(yīng)。同樣是舊改項(xiàng)目，分幾期開發(fā)陸續(xù)入市，同樣也是一千多套的貨量，但滿京華金碩華府是否能一炮成為光明版的“珈譽(yù)府”，還有待市場給出答案。根據(jù)市場的消息，滿京華金碩華府預(yù)計首推1138套88-138平3-4房商品住宅。在當(dāng)下的深圳樓市，項(xiàng)目想要賣得好，賣出圈，砸錢是少不了的了。但在二手房每月成交兩千套左右的市場，并不是請得動大咖位的明星商演就一定能賣得好。想要效仿鴻榮源珈譽(yù)府的明星制造熱搜效應(yīng)，需要天時地利人和。鴻榮源珈譽(yù)府賣得還不錯，王心凌帶來的流量效果功不可沒。但除了王心凌真的帶來一定的關(guān)注度，更重要的是鴻榮源珈譽(yù)府很懂剛需客戶的心理，目標(biāo)用戶精準(zhǔn)而且品質(zhì)在沙井也能拿得出手。首先是目標(biāo)用戶精準(zhǔn)。王心凌已經(jīng)成了80后、95前的青春標(biāo)簽，去年因參加“乘風(fēng)破浪的姐姐”甚至都能舞動芒果超媒的業(yè)績和股價。而這部分群體，基本上也已經(jīng)成家立業(yè)，大多數(shù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，成為比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中青年人。鴻榮源邀請王心凌，基本上就等于精準(zhǔn)地抓住80后、95前恰好最需要買房的剛需客戶群體。而對比之下，滿京華邀請鄧紫棋的熱搜效應(yīng)則可能要差一些了。因?yàn)猷囎掀宓娜藲饣揪奂?0-29歲之間。粉絲畫像對應(yīng)的年齡層次還是相對年輕一些，超過30歲以上的具備買房經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體占比不如王心凌的多。（來源：百度指數(shù)人群畫像分析）所以鴻榮源5月邀請王心凌上演的效果有可能是地產(chǎn)營銷界，效果最好的一次。有網(wǎng)友評價，“320萬花得比3000萬的廣告費(fèi)還要響”“鴻榮源這次請王心凌，宣傳效果出奇的好”“托王心凌的福，我知道了是鴻榮源不是恒源祥”。甚至連施工方都給予好評——我現(xiàn)在就在跟鴻榮源修房子，我高低把給排水管和電線電纜這些跟他搞好一點(diǎn)。其次是品質(zhì)方面。對比一路之隔的萬豐海岸城，鴻榮源珈譽(yù)府無論是戶型格局，還是實(shí)際得房，還是備案價格，綜合性價比都比較高。比如鴻榮源珈譽(yù)府76-77平就能做出緊湊的三房，萬豐海岸城瀚府需要100平才能擁有三房；比如萬豐海岸城瀚府的得房率約73%，臻園的得房率約71%，而鴻榮源珈譽(yù)府的得房率約75%。但在這里把鴻榮源珈譽(yù)府作為例子，并不是說鴻榮源珈譽(yù)已經(jīng)做得非常完美，只是在矮子里找高個而已。說明在這樣的市場環(huán)境和產(chǎn)品水平下，只需要稍微比競品項(xiàng)目做得好一點(diǎn)點(diǎn)，就能贏得市場。深圳并不缺好營銷，缺的反而是精雕細(xì)琢的好產(chǎn)品，缺的只是用心做品質(zhì)的項(xiàng)目。與其把錢浪費(fèi)在營銷上，不如以品質(zhì)口碑更有價值。就像遠(yuǎn)洋雖然比較低調(diào)，但是因?yàn)樵谖鼷惖倪h(yuǎn)洋天著交付品質(zhì)在線，成為一股清流，市場給予了比較高的評價。滿京華金碩華府位于光明科學(xué)公園南側(cè)，處于光明的核心板塊之一。地鐵六號線的光明大街站距離項(xiàng)目步行大約1公里，周邊聚集深圳科技館（新館）、西方美術(shù)館、獅山公園、光明科學(xué)公園等文體配套。項(xiàng)目自帶3所幼兒園，并緊鄰著光明區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（集團(tuán)）下屬的初級小學(xué)獅山小學(xué)（在建），未來附近將會有5所九年一貫制學(xué)校，3所小學(xué)，教育資源非常豐富。在過去的幾年，項(xiàng)目所在位置的周邊也都誕生過不少日光盤，比如萬科光年四季、金地明峰府、星河天地、公園金貿(mào)里、深業(yè)頤瑞府等。再加上項(xiàng)目擁有科學(xué)公園頭排景觀，又是近百萬建面的體量，比周邊體量二三十萬平的中小盤似乎更有網(wǎng)紅盤的潛質(zhì)的。但項(xiàng)目所處的位置實(shí)在太卷了。除了項(xiàng)目自身后續(xù)的幾期，還有天健和瑞府、綠城桂語蘭庭、深鐵睿著廣場、深振業(yè)A650-0385等著入市，還有大幾千套的商品住宅。其中深鐵睿著廣場限價4.53萬/平，深振業(yè)A650-0385限價4.93萬/平。而在配套，地段各種公共資源共享的情況下，如果產(chǎn)品戶型又或者是價格不是特別給力，在如今的深圳樓市并不具備優(yōu)勢。并且現(xiàn)在市場最擔(dān)心的已經(jīng)不是產(chǎn)品是否足夠便宜了，而是擔(dān)心就是品質(zhì)/交付問題。畢竟?jié)M京華位于松崗的滿京華云著雅庭，在去年仍然有媒體報道，項(xiàng)目地面滲水、墻體霉變、精裝家具質(zhì)量差等問題在交房后一年多的時間內(nèi)仍然存在。只有質(zhì)量的問題解決了，才能讓市場的買家們真正心甘情愿地出手。否則項(xiàng)目同樣很難逃得過綠城桂語蘭庭開盤的結(jié)局。今年3月初綠城桂語蘭庭推出942套住宅，均價約5萬/平，認(rèn)籌人數(shù)603批，當(dāng)天去化約六成，到目前為止（7月27日）在深圳預(yù)售備案信息系統(tǒng)中顯示也僅僅只簽約393套。作者 |醉酒大鯊魚

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